Hoewel de term “vastgoed” anders suggereert, is vastgoed juist altijd in beweging. Enerzijds zit de huizenmarkt op slot, maar anderzijds zit het algemene prijsniveau nog immer in een neerwaartse flow en probeert “men” op alle mogelijke wijzen bij te sturen door het nemen van uiteenlopende en soms creatieve maatregelen. Men, dat zijn onder meer beleggers, gemeenten, woningbezitters, de rijksoverheid. Eén van de nieuwste maatregelen van de rijksoverheid, is de invoering van de “Wet Verhuurderheffing”. Deze vormt in feite de ene kant van een medaille. De achterzijde van de medaille betreft de “Inkomensafhankelijke huurverhoging”.
In deze bijdrage gaan wij in op onder meer de volgende vragen:
- Wat is de verhuurderheffing?
- Voor wie geldt de verhuurderheffing?
- Op welke wijze kunnen verhuurders de extra belasting dragen c.q. compenseren?
Wat is de verhuurderheffing?
Met de inwerkingtreding van de Wet verhuurderheffing (hierna te noemen: WVH) wordt met terugwerkende kracht tot 1 januari 2013 een nieuwe belasting geïntroduceerd. De heffing richt zich op verhuurders van gereguleerde huurwoningen. Dit zijn woningen waarvan de huur lager is dan de grens om in aanmerking te komen voor huurtoeslag; in 2013 is dat € 681,02 per maand. Het moet daarbij gaan om woningen die naar hun aard en inrichting zijn bedoeld om als zelfstandige woningen te worden verhuurd. Intramurale, onzelfstandige zorgplaatsen zijn dus uitgesloten van de heffing. De grondslag voor de heffing wordt bepaald door de optelsom van de WOZ-waarden van al het gereguleerd vastgoed van de verhuurder, verminderd met een heffingvrije voet van 10 maal de gemiddelde WOZ-waarde van diezelfde huurwoningen. Over het bedrag dat dan ontstaat, is de verhuurder een heffing verschuldigd van 0,0014% in 2013 en 0,231% in 2014.
Een rekenvoorbeeld:
Een verhuurder bezit 30 gereguleerde huurwoningen met een gezamenlijke WOZ-waarde van
€ 4.710.000,–. De heffingvrije voet bedraagt dan: 10 x (4.710.000 : 30) = € 1.570.000,–. De heffing bedraagt voor 2013 dus: 0,0014% van (4.710.000 -/- 1.570.000) = € 43,96 voor het totale gereguleerde vastgoed (30 woningen). Voor 2014 loopt de heffing echter al op naar € 7.253,40. Indien de verhuurder daarnaast ook nog woningen in de vrije sector verhuurt, is over de waarde van die woningen géén verhuurderheffing verschuldigd.
Voor wie geldt de verhuurderheffing?
De verhuurderheffing is bedoeld voor verhuurders die minimaal 10 huurwoningen in de gereguleerde sector bezitten. Indien de verhuurder 15 woningen bezit, waarvan er 9 een gereguleerde huurprijs kennen, is deze verhuurder dus niet belastingplichtig voor de verhuurderheffing.
Daarnaast valt uit de memorie van toelichting van de WVH af te leiden, dat de verhuurder van de woning ook bezitter van de woning moet zijn. Bezit is niet geheel hetzelfde als eigendom. Men kan een woning bezitten krachtens eigendom, beperkt recht of een andere vorm van bezit, zoals bezit als gevolg van verkrijgende verjaring. Onder een bezitter krachtens een beperkt recht wordt verstaan degene die een woning bezit krachtens een recht van opstal of een recht van erfpacht. Eigenaren zijn diegenen die alleen-eigenaar zijn, gezamenlijk eigenaar, of (al dan niet gezamenlijk) eigenaar van een appartementsrecht.
Van bezit is geen sprake wanneer men een (onroerende) zaak niet voor zichzelf maar voor een ander houdt. Een typisch voorbeeld van houderschap is huur. De huurder is zich immers bewust van het feit dat de door hem bewoonde woning, of het door hem geëxploiteerde woonzorgcomplex, niet zijn eigendom is, maar dat van de verhuurder. Een huurder is dus nooit bezitter van een onroerende zaak. Dit impliceert dat de verhuurderheffing niet wordt geheven van huurders die zelf optreden als verhuurder. In geval een zorginstelling een woonzorgcomplex huurt van de woningcorporatie en vervolgens zelfstandige wooneenheden onderverhuurt aan bewoners, is de zorginstelling dus géén verhuurderheffing verschuldigd.
En hoe gaat u dat betalen?
De verhuurderheffing is mede bedoeld om huurders met een hoog gezinsinkomen die in een sociale huurwoning wonen (het zgn. “scheefwonen”) te stimuleren door te stromen naar een duurdere woning. De verhuurderheffing wordt weliswaar bij de verhuurder van de woning geheven, maar kan door hem worden doorberekend in een huurverhoging voor de huurder; de gedachte is dat de huurder door die huurverhoging wordt gestimuleerd om door te stromen naar een woning in een hoger segment. Een afgenomen verschil in huurprijs tussen de sociale huurwoning en de woning in het opvolgende segment, moet daarvoor een prikkel opleveren. De huurverhoging die in rekening wordt gebracht aan de scheefwoners, is een inkomensafhankelijke verhoging; des te hoger het inkomen, des te hoger de huurverhoging. De inkomensafhankelijke huurverhoging gaat in per 1 juli 2013. Met de opbrengsten die verhuurders hiermee genereren, kunnen zij in enige mate voorzien in het voldoen van de verhuurderheffing. Echter, voor zover sociale huurwoningen worden bewoond door huurders voor wie deze woningen zijn bedoeld; derhalve huurders met een relatief laag gezinsinkomen, zal de door verhuurder in rekening gebrachte huurverhoging niet geheel opwegen tegen de verhuurderheffing. Het inkomen van alle bewoners van de woning wordt meegeteld. Verhuurders kunnen via een speciale portal van de Belastingdienst inzicht krijgen in het gezinsinkomen van hun huurders. Overigens geldt ook de inkomensafhankelijke huurverhoging, net als de verhuurderheffing, uitsluitend voor zelfstandige woningen.
