Dat het scheiden van wonen en zorg (hierna: SWZ) overal een trending topic is, behoeft geen betoog. Ook Prelude Legal krijgt in haar praktijk te maken met vele vragen die met SWZ samenhangen. Zo maken veel zorginstellingen zich zorgen of hun (huur)contracten nog wel houdbaar zijn en zijn zij op zoek naar goede modelovereenkomsten voor toekomstige situaties. Prelude Legal screent en stelt deze overeenkomsten op, waarbij de zorginstelling in nagenoeg alle gevallen de wens uitspreekt om een koppeling tot stand te brengen tussen de huurovereenkomst en de zorgovereenkomst. In deze bijdrage zullen wij uiteenzetten wat de juridische risico’s zijn die men bij een dergelijke koppeling loopt en hoe deze risico’s zoveel mogelijk kunnen worden beperkt.

 

Waarom eigenlijk een koppeling?

Voordat we uiteenzetten waarom koppelen van overeenkomst potentieel risicovol is, verdient het aanbeveling eerst de achtergrond van de wens daartoe toe te lichten. Nu SWZ steeds verder wordt doorgevoerd en derhalve voor steeds meer ZZP’s zal gaan gelden, ontstaat de situatie dat zorgverleners met hun cliënten een separate huurovereenkomst en zorgovereenkomst (moeten) sluiten. Niet zelden wordt de huurovereenkomst niet door de zorgverlener zelf met cliënt gesloten, maar door een woningcorporatie die een samenwerkingsovereenkomst is aangegaan met de zorgverlener. Vaak is er derhalve niet alleen sprake van twee afzonderlijke contracten, maar ook van drie verschillende partijen in die contracten. Deze splitsing heeft tot gevolg dat de contracten als dusdanig separaat van elkaar kunnen worden aangemerkt, dat er ook sprake is van twee verschillende juridische regimes. Op de huurovereenkomst zal dan het huurrecht van toepassing zijn en op de zorgovereenkomst niet. Dit heeft gevolgen voor bijvoorbeeld de looptijd, opzeggingsgronden, opzegtermijnen en dergelijke. Voorheen was sprake van één gemengde overeenkomst, waarbij men er vanuit ging dat – vooral bij de hogere ZZP’s – het zorgelement overheerste en de huur dus automatisch ten einde kwam zodra de zorgverlening werd gestaakt. De concrete uitwerking van SWZ doet bij veel zorgverleners en corporaties de vrees ontstaan dat het laatste niet langer het geval is, en dat bij het beëindigen van de zorg de huurovereenkomst gewoon door blijft lopen. Deze vrees is voor een groot deel gegrond. Het in stand blijven van de huurovereenkomst na het einde van de zorgverlening kan tot gevolg hebben dat woningen die bestemd zijn voor een bepaalde doelgroep, worden bewoond door huurders voor wie deze woningen niet (meer) bedoeld zijn, terwijl het voor cliënten uit de doelgroep steeds lastiger wordt om een passende woning te vinden, waarin de vereiste zorg wordt verleend. Om een goede doorstroming in de voorraad zorgwoningen te bevorderen en de juiste zorg op de juiste plaats te kunnen verlenen, is dan ook van belang dat huur en zorg aan elkaar gekoppeld blijven.

 

De juridische beperkingen

 

Het koppelen van de twee overeenkomsten (huur en zorg) levert vanuit twee invalshoeken potentieel risico op. Enerzijds is in het burgerlijk wetboek een lijst met bepalingen opgenomen die worden vermoed onredelijk bezwarend te zijn. Deze lijst wordt “de grijze lijst” genoemd, hetgeen betekent dat de bepalingen die zich daarop bevinden, worden vermoed onredelijk bezwarend te zijn, doch met goede argumenten soms toch kunnen worden gerechtvaardigd. Dit in tegenstelling tot de bepaling van “de zwarte lijst”. De onredelijke bezwaring is gelegen in de opvatting van de wetgever dat een koppeling zoals bedoeld veelal leidt tot gedwongen winkelnering, hetgeen in strijd is met de keuzevrijheid van de consument c.q. cliënt. Onder gedwongen winkelnering wordt tevens verstaan het verplicht aangaan van een overeenkomst met een derde partij, niet zijnde degene die gebruik maakt van het koppelbeding. In geval van de driehoeksrelatie zorgverlener-cliënt-woningcorporatie is daarvan derhalve eveneens sprake. Wil het koppelbeding niet als onredelijk bezwarend terzijde gezet worden, dan dient degene die zich ervan bedient over goede argumenten te beschikken. Deze argumenten dienen te worden weergegeven in de vorm van een nauwkeurige doelomschrijving in zowel de zorg- als de huurovereenkomst. Uit deze doelomschrijving moet blijken dat het koppelen van de beide overeenkomsten kan worden gerechtvaardigd. Een later beroep op huurbescherming door de huurder kan dan mogelijk in strijd worden geacht met de redelijkheid en billijkheid. Hij was immers op de hoogte van de achtergrond van de koppeling, is in de gelegenheid gesteld hier vooraf bezwaar tegen te maken c.q. een andere zorgaanbieder te kiezen en heeft dit nagelaten. Of een beroep op de redelijkheid en billijkheid in het concrete geval daadwerkelijk zal slagen, hangt af van de formulering van de doelomschrijving in de overeenkomsten en van de wijze waarop de overeenkomsten met de cliënt zijn aangegaan. Van groot belang is dan ook hoe het intakegesprek wordt ingestoken. Bij dat gesprek dient voor de cliënt direct duidelijk te zijn dat er 2 verschillende overeenkomsten worden gesloten en mogelijk zelfs met 3 partijen, maar dat deze aan elkaar gekoppeld zijn om de in de overeenkomst genoemde redenen. Overigens weegt de keuzevrijheid van de cliënt zwaar en daarom geldt dan ook: hoe lager de zorgbehoefte, des te lastiger is het om de koppeling te rechtvaardigen.

 

Naast vorengenoemd bezwaar van verbintenisrechtelijke aard, kan het koppelen van de zorg- en huurovereenkomst ook nog op mededingingsrechtelijke bezwaren stuiten. Dit speelt vooral indien de verhuurder en de zorgverlener niet dezelfde partij zijn, maar twee verschillende partijen die met elkaar afspraken hebben gemaakt over de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Deze afspraken worden doorgaans vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst, welke op haar beurt veelal als bijlage wordt aangehecht aan de huur- c.q. zorgovereenkomsten met cliënten. Het mededingingsrechtelijk aspect is met name gelegen in de vraag of dergelijke afspraken een inbreuk betekenen op het kartelverbod. Met andere woorden, wordt de mededinging op de Nederlandse markt door deze afspraken verhinderd, beperkt of vervalst? Indien ja, dan zijn de afspraken nietig en mogen partijen deze dus niet naleven.

 

Volgens het gerechtshof in ’s-Hertogenbosch is er in geval van afspraken tussen woningcorporaties en zorgverleners niet snel sprake van een merkbare invloed op de mededinging, omdat de afspraken veelal betrekking hebben op slechts een klein onderdeel van de relevante geografische markt. Daarnaast kan een eventuele invloed op de mededinging, ook wanneer deze wél merkbaar is, toch worden gerechtvaardigd. Dit geldt in de volgende gevallen:

1. a) de afspraken moeten bijdragen tot verbetering van de productie of van de distributie of tot bevordering van de technische of economische vooruitgang,
2. b) een billijk aandeel in de daaruit voortvloeiende voordelen moet aan de gebruikers ten goede komen,
3. c) de beperkingen moeten voor het bereiken van deze doelstellingen onmisbaar zijn,
4. d) door de overeenkomsten mag de mededinging voor een wezenlijk deel van de betrokken goederen en diensten niet worden uitgeschakeld.

Of aan deze voorwaarden is voldaan, zal van geval tot geval bepaald moeten worden.

 

Hoe koppelen?

 

Uit het vorenstaande volgt dat het koppelen van de huur- en zorgovereenkomsten op twee soorten juridische bezwaren kan stuiten. Niettemin is er geen sprake van een hard verbod op koppelen. Met de juiste formulering en afhankelijk van de omstandigheden van het geval, kan het in bepaalde gevallen toch zijn toegestaan om de overeenkomsten aan elkaar te koppelen en dus te bewerkstelligen dat bij het einde van de zorg, de huurovereenkomst rechtsgeldig kan worden opgezegd. De huurovereenkomst kan in geen geval automatisch gelijktijdig met de zorgovereenkomst eindigen; er is nog wel een opzeggingshandeling noodzakelijk. Welke omstandigheden van het geval spelen een rol en welke formuleringen zijn “koppelproof”? In het algemeen kan gezegd worden dat naarmate het zorgelement overheerst, de huur gemakkelijker kan worden opgezegd. Bij de hogere ZZP’s lijkt dus gemakkelijker aannemelijk te maken dat de ene overeenkomst niet zonder de andere kan, dan bij de lagere ZZP’s. Daarnaast dient cliënt op de hoogte te zijn van de koppeling én van zijn keuzevrijheid, waardoor er meer gewicht aan de intake wordt toegekend. In geval een cliënt met een hoge ZZP samen met zijn of haar niet-geïndiceerde partner een woning betrekt, kan het vergaande consequenties hebben wanneer de partner als medehuurder wordt aangemerkt en de zorg van de cliënt op den duur ten einde komt. De reden van het niet aanmerken van de partner als medehuurder, kan in het intakegesprek worden toegelicht.

 

Uit de doelomschrijving dient te blijken waarom het koppelen van de overeenkomsten noodzakelijk is en ook dat de voordelen die dit oplevert ten gunste van de cliënt komen. Zo kan er sprake zijn van bepaalde investeringen in of aan de woningen, welke ten behoeve zijn van een bepaalde doelgroep en ook slechts kunnen worden terugverdiend door huisvesting van die doelgroep. De doelomschrijving in de samenwerkingsovereenkomst tussen de zorgverlener en de corporatie dient aan te sluiten bij het doel zoals vermeld in de zorg- en huurovereenkomsten. Daarnaast dient uit de formulering van de samenwerkingsovereenkomst te blijken dat partijen van mening zijn dat ofwel geen sprake is van een merkbare invloed op de mededinging, dan wel deze invloed kan worden gerechtvaardigd, omdat de afspraken onmisbaar zijn, de voordelen daarvan ten goede komen aan de cliënt en er als gevolg van de afspraken economische of technische vooruitgang wordt geboekt. Het al of niet voldoen aan de vereisten zoals hierboven genoemd onder punt a) tot en met d) is uiteraard niet slechts een kwestie van formuleren, maar hangt mede af van de (grootte van de) relevante geografische markt en een aantal andere feitelijke omstandigheden.

 

Conclusie

 

Huur en zorg vormden in het verleden een onverbrekelijke band, te vergelijken met een goed huwelijk. Het einde van de zorg hield om die reden in de meeste gevallen het gelijktijdige einde van de huur in. De vraag is overigens of dat in alle gevallen correct is geweest en er niet in talloze gevallen sprake is geweest van een inbreuk op het recht op huurbescherming. Niettemin was sprake van één, gemengde, overeenkomst en zullen weinig cliënten bij het einde van de zorg aanspraak hebben gemaakt op huurbescherming. Nu de gemengde overeenkomst in twee separate overeenkomsten wordt gesplitst, zullen voor elk van die overeenkomsten in verdergaande mate eigen wettelijke bepalingen gelden. Voor de huurovereenkomst zijn dat de bepalingen van het huurrecht, waar huurbescherming een onderdeel van is. De overeenkomsten sluiten dan niet meer op elkaar aan waar het gaat om looptijd, opzeggingsmogelijkheden en dergelijke. Om te voorkomen dat de overeenkomsten geheel van elkaar verwijderd raken, waardoor mogelijk de controle wordt verloren over de woningvoorraad en de toedeling van de juiste woning aan de juiste geïndiceerde, is het dan ook wenselijk de overeenkomsten aan elkaar te koppelen, ondanks het feit dat er nog steeds sprake is van twee separate overeenkomsten. Dit koppelen is onder een aantal voorwaarden nog steeds mogelijk, ook met juiste toepassing van de regels omtrent SWZ. Zo kan bereikt worden dat, hoewel de overeenkomsten zich ieder in hun eigen rechtsgebied bevinden en eigen regels kennen, ze toch onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Van geval tot geval zal moeten worden nagegaan of een dergelijke LAT-relatie kans van slagen heeft, of dat de beoogde partners toch ieder huns weegs moeten gaan.

 

Marianne Haverkamp is senior jurist vastgoed bij Prelude Legal. Zij adviseert onder meer over Scheiden van Wonen en Zorg, gebiedsontwikkeling en contractering met gemeenten, corporaties of beleggers.