Prelude Legal krijgt regelmatig de vraag van opdrachtgevers hoe zij om moeten gaan met hun voorraad dienstwoningen. In het kader van een meer efficiënt vastgoedbeheer willen veel zorginstellingen het gebruik van de dienstwoningen die zij in eigendom hebben met een kritische blik bekijken. Prelude Legal kijkt graag mee en constateert dat de huidige (on)mogelijkheden ten aanzien van de dienstwoningen veelal het gevolg zijn van beslissingen uit het verleden, of het achterwege blijven daarvan. Een heldere strategie nú, kan veel efficiencyvoordelen opleveren in de toekomst.

 

Achtergrond

 

Het geval bij dienstwoningen wil, dat wanneer sprake is van een woning, waarvan evident is dat deze wordt bewoond in verband met de werkzaamheden van de bewoner c.q. huurder, deze woning niet wordt beheerst door de regels van het huurrecht. Het gaat dan om een eigenlijke dienstwoning, waarvoor, zolang de werknemer in dienst is bij de werkgever waarvan hij de woning huurt, geen huurbescherming geldt. Bij het eindigen van de arbeidsovereenkomst dient de woning dan ook ontruimd te worden, ongeacht hoe lang de werknemer daar reeds in woonachtig is geweest en ongeacht de reden voor het einde van het dienstverband. Dit is gunstig voor werkgevers c.q. verhuurders, omdat zij op deze manier een grote mate van flexibiliteit genieten en hun dienstwoningen optimaal kunnen inzetten voor het faciliteren van hun werknemers. Toch blijkt in de praktijk dat dienstwoningen veelal worden bewoond door huurders die niet (meer) in dienst zijn bij de verhuurder. Het ontruimen van deze huurders blijkt nogal eens een lastig proces. Daarvoor zijn twee belangrijke oorzaken aan te wijzen.

 

Eigenlijke of oneigenlijke dienstwoning

 

De eerste oorzaak is dat bij werkgevers c.q. verhuurders niet altijd duidelijk is of er sprake is van een eigenlijke dienstwoning. In het vorenstaande werd reeds opgemerkt dat op een eigenlijke dienstwoning het huurrecht niet van toepassing is. Een belangrijke implicatie daarvan is, dat de huur kan worden opgezegd zonder de (dwingend)rechtelijke vereisten omtrent huuropzegging in acht te nemen. Zo hoeft onder meer geen reden voor de opzegging te worden opgegeven en geldt de wettelijke opzegtermijn niet. Dit is natuurlijk aantrekkelijk voor verhuurders, maar heeft tegelijkertijd vergaande gevolgen voor huurders. Om die reden heeft de Hoge Raad strikte voorwaarden gesteld aan het predicaat “dienstwoning” en bepaald dat uitsluitend sprake kan zijn van een (eigenlijke) dienstwoning, indien voldaan is aan twee criteria:

 

1. De woning dient aan de werknemer te zijn toegewezen met oog op de aard van de werkzaamheden én
2. Het gebruik daarvan dient te behoren tot de uit zijn werkzaamheden voortvloeiende verplichtingen.

 

Er is inmiddels een geruime hoeveelheid jurisprudentie ontstaan, waarin het al dan niet voldoen aan de twee vereisten door rechters is getoetst. Zo is in de rechtspraak uitgemaakt dat er sprake is van een dienstwoning in de volgende gevallen: een boswachterswoning, een portierswoning op een bedrijventerrein, de woning van een stalmanager op het terrein van een paardenbedrijf en de woning van een begeleidster van jeugdige sporters in een appartementencomplex dat de sportvereniging huurt van de woningstichting. Niet als dienstwoning werden aangemerkt: de woning (met praktijkruimte) van een fysiotherapeut, een koetshuis bewoond door een kok, de pastorie bij een kerk, de woning van een jachtopziener buiten het jachtgebied.

 

Wanneer een woning niet als dienstwoning wordt aangemerkt, maar toch bewoond wordt door een werknemer, zoals in de laatstgenoemde voorbeelden het geval was, is er sprake van een oneigenlijke dienstwoning. Op de oneigenlijke dienstwoningen is het huurrecht onverkort van toepassing. De huurders van deze woningen kunnen bij het einde van hun arbeidsovereenkomst dus niet zonder meer ontruimd worden.

 

Het belang van een goede (termijn)kalender

 

Een tweede oorzaak voor het problematisch ontruimen van de dienstwoningen, is gelegen bij de woningverhuurders zelf. In de gevallen waarin sprake is van een eigenlijke dienstwoning, zijn veelal de voorwaarden omtrent de bewoning tijdens, en de ontruiming na afloop van het dienstverband in de arbeidsovereenkomst opgenomen. De eigenlijke dienstwoning dient doorgaans direct na het einde van het dienstverband te worden ontruimd. Dit is ook mogelijk, omdat immers geen sprake kan zijn van huurbescherming. In de praktijk wordt de ontruiming echter veelal niet, of niet tijdig aangezegd. De werknemer blijft dan na het einde van het dienstverband gewoon in de woning wonen. Op dat moment komt een huurovereenkomst tot stand. Voor een huurovereenkomst is namelijk niet noodzakelijk dat deze schriftelijk wordt gesloten; de enkele omstandigheden dat de woning ter beschikking wordt gesteld aan de huurder, en dat er huur betaald wordt, zijn voldoende. Wil de werkgever dit voorkomen, dan dient dus de ontruiming te worden aangezegd tegen het einde van het dienstverband en daarnaast, indien de huurder weigert te vertrekken, dienen de door huurder betaalde huurpenningen voor de termijnen ná het einde dienstverband, te worden terug gestort.

Het is dan ook van groot belang om de personeelsadministratie en het vastgoedbeheer op elkaar af te stemmen. Zo kunnen het naderend pensioen en het aflopen van een contract voor bepaalde tijd van medewerkers, worden opgenomen in een termijnkalender. De vastgoedbeheerder binnen de organisatie krijgt dan een seintje wanneer hij de ontruiming van een eigenlijke dienstwoning dient aan te zeggen en kan op die manier voorkomen dat er stilzwijgend een huurovereenkomst tot stand komt.

 

Strategisch omgaan met vastgoed

 

Voor zorginstellingen die beschikken over een voorraad woningen, is van belang het doel dat zij met deze woningen hebben, duidelijk te formuleren en daar vervolgens het beleid op af te stemmen. Indien de woningen bedoeld zijn als eigenlijke dienstwoningen, dient bij de toewijzing van de woningen aan medewerkers te worden nagegaan of wordt voldaan aan elk van de twee criteria zoals in het begin van dit artikel genoemd. Slechts wanneer dit het geval is, kan de woning als eigenlijke dienstwoning ter beschikking worden gesteld. Daarnaast dient voor deze woningen een duidelijke koppeling te worden aangebracht tussen de personeelsadministratie en het vastgoedbeheer.

Indien en voor zover de woningen die zijn aangemerkt als eigenlijke dienstwoningen, worden gehuurd buiten een dienstverband om, is het huurrecht van toepassing. Indien de instelling weer over deze woningen wil kunnen beschikken, met het doel ze toe te wijzen aan (nieuwe) personeelsleden, kan zij trachten de huurovereenkomsten op te zeggen met een beroep op dringend eigen gebruik.